Ieķīlātā nekustamā īpašuma pārdošanu reglamentē tiesību normas, kas noteiktas Federālajā likumā Nr. 102-FZ "Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīla)". Šī likumdošanas akta jaunā versija paredz vairākus papildinājumus un izmaiņas, kas stājās spēkā 2019. gada 1. janvārī.
Publiskās izsoles vispārīgie jēdzieni
Lai izprastu publisko izsoles rīkošanas īpatnības nekustamā īpašuma pārdošanai Krievijas likumdošanas salīdzinoši jauno tiesību normu ietvaros, ir jāsaprot daži jēdzieni.
Publiskas izsoles organizēšanas vieta. Tas ir tieši saistīts ar pārdodamo nekustamā īpašuma objektu.
Publicēšanas termiņš. Desmit dienu laikā no izsoles dienas tiek publicēts paziņojums, kurā norādīta informācija par šī pasākuma rīkošanu (izsoles priekšmets, vieta un datums, materiālo vērtību izmaksas).
Paziņojums par publisku izsoli. FSSP oficiālajā tīmekļa vietnē, vienlaikus paziņojot par šī dienesta teritoriālajām nodaļām, tiek publicēta informācija par plānoto izsoli. Tās dalībniekiem ir jāmaksā fiksēts depozīts, kas parasti ir 5% no materiālo vērtību sākotnējās vērtības. Turklāt depozīts tiek pilnībā atmaksāts, ja izsole tiek atzīta par nederīgu. Un ar nosacījumu, ka subjekts, kurš uzvarēja izsolē, atsakās maksāt par izsoles priekšmetiem, šis depozīts viņam netiks atgriezts.
Līgums. Līgumā starp izsoles organizētāju un subjektu, kas uzvarēja izsolē, ir informācija par darījumu, kas ir ievadīta USRR.
Dalībnieki. Izsolē uzņemto priekšmetu skaits ir ierobežots. Parasti izsolē tiek atļautas tikai personas, kurām ir tiesības izmantot šos objektus (ķīlas devēja radinieki, draugi un paziņas), kā arī ķīlas ņēmējs.
Darījuma reģistrācija. Uzņēmums tiek atzīts par uzvarētāju, pamatojoties uz augstāko solīto cenu. Pēc izsoles tiek noslēgts pārdošanas līgums. Samaksa par to jāveic piecu dienu laikā uz pasākuma organizētāja kontu. Turklāt iepriekš noguldītais nodrošinājums tiek pilnībā iekļauts darījuma izmaksās.
Izsoles atzīšana par nederīgu. Publiska izsole tiek uzskatīta par atceltu, ja tās dalībnieku skaits ir mazāks par diviem, kā arī ja uzvarētāja nav samaksājusi. Pēc tam, kad izsole ir atzīta par neizdevušos, izsoles priekšmeta īpašnieks var kļūt par ķīlas ņēmēju vai izsoli var iecelt atkārtoti. Pēdējā gadījumā viņu turēšanas laiks būtu jāieceļ ne agrāk kā mēnesi vēlāk, un materiālo aktīvu sākotnējās izmaksas jāsamazina par 15%.
Turklāt publisko izsoli var atcelt, ja strīdīgo tiesisko attiecību puses noslēdz miera līgumu. Ja tas kļuva iespējams pēc izsoles datuma publicēšanas, parādniekam ir pienākums segt visas izmaksas, kas radušās izsoles organizatoram.
Materiālo vērtību atsaukšana. Visizplatītākais tiesas lēmuma izpildes veids izpildes procesa ietvaros ir mantas arests. Tajā pašā laikā piecas dienas pēc aresta uzlikšanas tiek veikta tieša materiālo aktīvu (daļēja vai pilnīga) apķīlāšana, kuru izpilda FSSP darbinieks.
Objektu realizācija. Arestētās mantas pārdošanas specifika ir līdzīga ķīlas noteikumiem. Tomēr šo procedūru veic tikai pilnvarota valsts aģentūra.
Priekšmeta atzīšana par maksātnespējīgu. Juridisku un fizisku personu bankrota gadījumā tiek veiktas izsoles par ieķīlātā īpašuma pārdošanu ārējās vadības un bankrota procedūras stadijā.
Normatīvie jauninājumi. Pašlaik īpašuma ieguvējs tiek noteikts tikai pēc cenas izsolē un ir pilnībā atbrīvots no kreditoru ierobežojumiem. Iepriekš šo aspektu (nosacījumus īpašuma izmantošanai jaunajam īpašniekam) regulēja Federālais likums Nr. 127, kas koncentrējās uz kreditoru tiesībām.
Tirdzniecības veidi. Šajā kontekstā notiek atklāti un slēgti pasākumi. Pirmajā gadījumā publiskā solīšana nozīmē jebkuru subjektu līdzdalību. Pēdējā versijā pasākums materiālo vērtību realizēšanai ir vērsts tikai uz uzaicinātajiem dalībniekiem. Tas attiecas arī uz citātu iesniegšanas metodi. Tātad atvērta (mutiski) vai slēgta (aizzīmogota aploksne) forma nosaka notikuma statusu. Izsoles var rīkot arī jauktā formā, kad, piemēram, pasākums, kas ir slēgts tā dalībnieku ziņā, nozīmē atklātu cenu piedāvājumu formu.
Paziņojums par publisku izsoli
Paziņojuma teksts ir pamats publisku izsoles rīkošanai. Tādēļ šis dokuments būtu jāsastāda, stingri ievērojot tematiskās prasības. Bieži vien paziņojums par izsoli tiek pielīdzināts publiskajam piedāvājumam. Ir svarīgi saprast, ka informācijas sagrozīšana paziņojuma tekstā, kas ietekmēja izsoles rezultātus, var izraisīt to rezultātu atcelšanu vai atzīšanu par nederīgiem.
Paziņojumā jāatspoguļo šāda informācija:
- darījuma nosacījumi (izsoles priekšmets, tā vērtība un apgrūtinājums);
- informācija par autortiesību īpašnieku vai īpašnieku;
- dati par izsoles rīkošanas kārtību (rīkošanas vieta, laiks un forma, kurš ir organizators, dalības reģistrācijas un uzvarētāja noteikšanas kārtība).
Par tipiskiem tiesu prakses precedentiem mūsu valstī var minēt šādas nianses:
- netieši kritēriji pieteikumu vērtēšanai;
- depozīta cena ir nepamatoti augsta;
- objekta parametru sagrozīšana, kas ietekmēja tā ideju;
- nepilnīgs objekta apgrūtinājumu apraksts;
- nepilnīga informācija par objekta īpašībām;
- nepieciešamās iespējas iepazīties ar dokumentiem, no kuriem radušās īstenotās tiesības, pārkāpšana.
Paziņojums par izsoli tiek publicēts saskaņā ar nepieciešamo minimumu, kurā ietilpst tiesu izpildītāju dienesta departamenta vietne, FSSP federālā vietne un vietējo pašvaldību oficiālie masu informācijas līdzekļi. Šobrīd šo publikāciju arbitrāžas prakse ir izstrādājusi nepieciešamos kritērijus to novērtēšanai, kuros ņemta vērā obligāta drukāta teksta klātbūtne (izņemot tikai radio un televīzijas apraides izmantošanu), mērķauditorija, reģionālās īpatnības un pilnīga informācijas pieejamība.
Uzvedības kārtība
Vispārējie noteikumi publisko darījumu veikšanai nozīmē šādas iezīmes.
Šīs izsoles notiek izsoles veidā, kurā parādnieka īpašums tiek pārdots par visaugstāko cenu.
Paziņojums par izsoli jāpublicē ne vēlāk kā 30 dienas pirms izsoles. Tajā jābūt pilnīgai informācijai par izsoles priekšmetu, vietu, laiku, kārtību (dalības reģistrācija) un izsoles formu, kā arī sākotnējo cenu un uzvarētāja noteikšanu.
Lai piedalītos publiskajā izsolē, pretendentiem jāiemaksā atbilstošs depozīts. Tās lielums un ievadīšanas kārtība ir norādīta paziņojumā. Depozīts tiek atmaksāts izsoles atcelšanas gadījumā, kā arī tad, ja subjekts tajā piedalās, kad viņš nav kļuvis par uzvarētāju. Persona, kas uzvarēja izsolē, veic maksājumu saskaņā ar pirkuma līgumu, ņemot vērā depozītu.
Organizatoram ir tiesības tos atcelt ne vēlāk kā trīs dienas pirms publiskās izsoles rīkošanas.
Jēdziens “personas, kas piedalījās izsolē, bet neuzvarēja” izslēdz dalībniekus, kuri neieradās uz pasākumu, un tās personas, kuras nepieļāva nekādus atvieglojumus par īpašuma sākotnējo cenu.
Izsoles dienā starp uzvarētāju un organizatoru tiek parakstīts atbilstošs protokols, kam ir līguma juridiskais spēks.
Solīšana notiks tikai tad, ja tajās piedalīsies vismaz divas organizācijas. Un uzvarētājs ir dalībnieks ar visaugstāko cenu.
Ja dalībnieks, kurš uzvarēja izsolē, atsakās parakstīt protokolu, viņš zaudē depozītu. Organizators, kurš izvairījās parakstīt protokolu, uzvarētājam atdod depozītu divkāršā apmērā un atlīdzina viņam visas dalības izmaksas izsolē, kas pārsniedz depozīta summu.
Izsoles atzīšana par nederīgu
Izsole tiek pasludināta par nederīgu šādos gadījumos:
- dalībai izsolē pieteicās mazāk nekā divi dalībnieki;
- izsolē piedalījās mazāk nekā divi dalībnieki;
- neviens nav ņēmis vērā materiālo aktīvu sākotnējo cenu;
- izsoles uzvarētājs piecu dienu laikā nav samaksājis organizatora kontā visas izsoles priekšmeta izmaksas.
Tā kā izsoles mērķis šajā gadījumā nav sasniegts, tiek iecelta atkārtota solīšana. Ja izsole tiek atzīta par nederīgu 10 līdz 30 dienu laikā, tiek noteikts jauns datums publisku izsoles rīkošanai.
Visos gadījumos, izņemot to, ka izsoles uzvarētājs nemaksā visu īpašuma vērtību, sekundārā izsole tiek veikta ar sākotnējo izmaksu samazinājumu par 15%. Visi pārējie noteikumi otrreizējās tirdzniecības veikšanai ir saskaņā ar primārās izsoles veikšanas kārtību. Ir svarīgi saprast, ka pēc ieinteresētas personas prasības tiesa izsoli var atzīt par nederīgu, ja tika pārkāpta tās darbības kārtība.
Noteikumi, kas reglamentē dažādu īpašumu publisko izsoli, ir šādi:
- nekustamā īpašuma hipotēka - Art. 56-58 FZ "Par hipotēkām (nekustamā īpašuma ķīlas)";
- citas mantas ieķīlāšana - Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 350. punkts;
- vērtspapīru pārdošana - Art. Federālā likuma "Par izpildes procesu" 89. panta 4. daļa.
