Nestabilā ekonomiskā situācija Krievijā 2014. gadā ietekmēja arī nekustamā īpašuma tirgus stāvokli. Ko gaidīt no 2015. gada un kādas būs dzīvokļu izmaksas?
Dzīvokļu izmaksu jautājums tradicionāli ir aktuāls plašām iedzīvotāju grupām. Dzīvokļu pārdevēji baidās, ka viņiem būs jāpārdod īpašums par santīmiem, un pircēji baidās, ka par nekustamo īpašumu būs jāmaksā papildus.
Ilgtermiņa prognožu sagatavošana sarežģītā ekonomiskā situācijā un nestabilā ģeopolitiskā situācijā ir ļoti problemātiska. Tāpēc lielākā daļa ekspertu aprobežojas ar īstermiņa periodiem - nākamajiem sešiem mēnešiem vai gadu.
Dzīvokļu izmaksas, tāpat kā citas preces, parasti ir atkarīgas no piedāvājuma un pieprasījuma līdzsvara. Pieprasījumu lielā mērā nosaka iedzīvotāju maksātspēja, bet piedāvājumu nosaka būvniecības nozares dinamika un aizņemto investīciju līdzekļu pieejamība attīstītājiem.
Pieprasījums pēc nekustamā īpašuma Krievijā 2015. gadā
Paredzams, ka pieprasījums pēc nekustamā īpašuma 2015. gada laikā samazināsies vairāku iemeslu dēļ. Starp tiem būtiskākais ir hipotēku kreditēšanas pieejamības samazināšanās, kas bija galvenais pieprasījums pēc dzīvokļiem Krievijā.
Hipotekārie kredīti 2015. gadā raksturosies ar kreditēšanas procentu likmju pieaugumu (vismaz par 2 pp), kā arī prasību pieaugumu aizņēmējiem no bankām. Tātad jau tagad dažas bankas ir paziņojušas par minimālās pirmās iemaksas palielināšanu līdz 40-50%. Šādos apstākļos hipotēkas daudziem krieviem kļūs nepieejamas.
Arī pieprasījuma kritums būs sekas uztraukumam, kas 2014. gada beigās radās nekustamo īpašumu tirgū. Tad daudzi pircēji centās savus rubļa ietaupījumus ātri pārvērst dzīvokļos. Tāpēc dažiem krieviem jau ir izdevies apmierināt pieprasījumu, it īpaši tā investīciju segmentā (kad dzīvokli pērk kā objektu ienākumu gūšanai, nevis dzīvošanai).
Iedzīvotāju pirktspējas samazināšanās rubļa devalvācijas un augstās inflācijas rezultātā negatīvi ietekmēs arī nekustamā īpašuma tirgu.
Ēku dinamikas prognoze 2015. gadā
Būvniecības nozarē jau vērojama aktivitātes samazināšanās. Daudzi potenciālie projekti ir apturēti, un turpina īstenot tikai tos, kas ir augstā gatavības stadijā vai kuriem ir ievērojams investīciju potenciāls. Negatīvi būvniecības nozari ietekmē arī projektu īstenošanai aizņemto līdzekļu izmaksu pieaugums.
Paredzams, ka daudzi otrreizējā tirgus māju īpašnieki izvēlēsies atlikt pārdošanu līdz “labākiem laikiem”, lai varētu savākt lielu summu.
Šādai situācijai būs divas sekas - pieprasījuma pārdale otrreizējam tirgum, kā arī neliels piedāvājuma samazinājums.
Dzīvokļu cenu prognoze 2015. gadam
Šai prognozētajai tendencei pēc pieprasījuma krituma pēc nekustamā īpašuma (ar zemāku piedāvājuma samazināšanās tempu) 2015. gada otrajā pusē būtu jāpanāk dzīvokļu cenu kritums. Tiesa, ir sagaidāms, ka tas notiks pakāpeniski un nekļūs iespaidīgs.
Mākleri uzskata, ka kritums vairāk ietekmēs nekustamo īpašumu sekundāro tirgu. Eksperti rada analoģijas ar 2008.-2009. Gada krīzi. Tad dzīvokļu rubļa vērtība samazinājās par 10%, un to dolāru ekvivalents samazinājās vēl vairāk - par 30-35%. Līdzīga situācija vērojama arī tagad - dzīvokļu cenas dolāros kritās vairāk nekā rubļos.
Cenas jaunajām ēkām 2015. gadā turpinās pieaugt. Pēc ekspertu domām, pieaugums var būt par 5-10%.
Tajā pašā laikā dzīvokļu cenu kritums var nenotikt vispār, ja tiek samazināta pamatlikme, normalizējas valūtas dinamika un valsts izstrādā pasākumus hipotekārās kreditēšanas atbalstam.
